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專題|集供不應求與庫存上升于一體的城市市場機會與風險研判

2018-09-08 10:13 來源:和訊名家

  導 讀

  結構性庫存城市有哪些共性特征?對于企業而言,投資布局、產品開發又該如何針對性地調整?研究員 / 楊科偉、柏品慧

  受制于調控政策持續高壓,部分城市房地產市場成交持續低迷,消化周期明顯拉長,高庫存風險似有重啟可能。不難發現這類城市庫存結構并非千篇一律,多數城市屬結構性庫存風險。那么,結構性庫存城市有哪些共性特征?對于企業而言,投資布局、產品開發又該如何針對性地調整?

  PART

  01

  13城消化周期超12個月

  熱點城市再現庫存隱憂

  截止2018年6月,近三成城市庫存量仍處低位,消化周期現已不足6個月。其中,重慶(樓盤)市場異?;馃?,消化周期低至1.2個月。與此同時,13個城市消化周期超12個月,除大連(樓盤)、沈陽、長春(樓盤)這類風險城市之外,不乏北京(樓盤)、深圳(樓盤)、廈門(樓盤)等核心一、二線城市,高庫存風險有重啟可能。

  探究當下有高庫存風險之虞的城市的庫存形成動因,不難發現有以下幾方面因素:其一,調控政策持續高壓,房地產市場降溫特征明顯,成交量持續低位運行,消化周期自然顯著回升。其二,部分城市人口長期凈流出,本地居民購房需求畢竟有限,市場缺乏進一步向上動力。其三,受限價、限簽等調控政策影響,部分城市成交數據難免“失真”,難以反映當下市場實際情況。典型如中山(樓盤),網簽明顯受限,市場存在著大量的已銷售未備案項目。

PART

  02

  區域分布:高價房聚集區、低價遠郊區

  存在較大庫存壓力

  1、廣州(樓盤)花都區這類遠郊區域大盤扎堆庫存壓力較大

  廣州房地產庫存主要集中在遠郊區域,番禺區、花都區、南沙區和增城區商品住宅庫存面積均超100萬平方米,花都區更以172萬平方米居首。并且,遠郊區域去庫存進程難言樂觀,典型如花都區,2018年上半年房地產市場持續低迷,月均成交量約5萬平方米,去化周期升至28個月高位,高庫存風險仍需警惕。而從項目來看,花都區待售庫存以大盤產品居多,萬達城、祈福萬景峰和祈福水岸花園這類大盤,單盤體量均超50萬平方米,待售面積都在10萬平方米以上,排名位列全市待售面積前五位。說明大盤產品去化率整體偏低,才是花都區高庫存風險的根源所在。

  2、昆山(樓盤)花橋鎮這類高房價板塊市場顯著降溫庫存壓力更大(略)

  3、無錫(樓盤)濱湖、惠山和錫山因成交活躍庫存風險整體可控(略)

  PART

  03

  面積段結構:70㎡以下和200㎡以上庫存壓力顯著

  1、合肥(樓盤)、煙臺(樓盤)庫存壓力集中在70平方米以下小戶型

  合肥、煙臺庫存壓力主要集中在70平方米以下小戶型產品,消化周期均超18個月警戒線。鑒于70平方米以下小戶型以一房產品居多,屬單身家庭階段性過渡產品,最大優勢在于總價偏低,在一定程度上可以降低投資門檻。這類產品以酒店式公寓居多,譬如合肥70平方米以下戶型庫存面積128萬平方米,其中酒店式公寓占比近9成。最大賣點在于不限購,適用于被限購政策擠壓的置業需求,最大痛點則在于稅費等交易成本過高,升值空間有限。而從項目來看,合肥70平方米以下戶型待售庫存多數還是商住兩用性質的酒店式公寓產品,且不乏恒大中央廣場、瑤海萬達廣場、綠地中心這些品牌開發商項目。并且,這類產品體量甚于龐大,多個項目建面超50萬平方米,更有京商商貿城、恒大中央廣場這類100萬平方米超級大盤,去化周期注定十分漫長。

  2、東莞(樓盤)、蘇州(樓盤)庫存壓力集中在200平方米以上大戶型(略)

  3、廣州90-140平方米戶型庫存量偏高但風險基本可控(略)

  PART

  04

  戶型分布:一房、別墅產品普遍存在一定的庫存壓力

  1、太倉(樓盤)、昆山庫存壓力集中在一房產品(略)

  2、蘇州、東莞庫存壓力集中在別墅產品

  蘇州、東莞庫存壓力主要集中在別墅產品,消化周期大都在20個月以上。尤其是獨棟別墅,消化周期顯著高于其他檔次別墅產品,主要原因在于套均總價偏高,市場需求極其有限,成交不暢也屬正?,F象。而從項目來看,蘇州別墅待售庫存集中分布在吳江(樓盤)區、吳中區、相城區這類外圍區域,地理位置偏遠、周邊生活配套不成熟成為這類產品去化表現不佳的重要因素。其中,吳江區碧桂園十里江南以庫存面積17.4萬平方米居首,該項目緊鄰上海(樓盤)淀山湖,產品主打90-150平方米經濟型別墅,置業客群主要來自于上海以及蘇州主城區外溢客群。不過,2016年10月吳江區納入蘇州限購范圍,上海外溢客群銳減,顯著制約項目成交去化。另外,園區也有多個項目庫存面積偏高,世茂銅雀臺、鉑悅犀湖皆超5萬平方米。譬如,世茂銅雀臺位于雙湖板塊,地理位置極具稀缺性,產品主打290-340平方米聯排以及340-400平方米雙拼,套均總價1200-1500萬元。鑒于蘇州千萬級豪宅客群畢竟有限,去庫存注定需要更為漫長的時間周期。

  3、晉江、汕頭(樓盤)三房和四房產品庫存壓力可控(略)

  PART

  05

  典型城市:廈門廣義庫存壓力更大

  地王盤去化困難(本章略)

  PART

  06

  結構性庫存格局長期存在

  因時、因需而變才是適銷產品的關鍵

  1、結構性庫存城市投資優選區域,規避全面性庫存城市

  當下熱點城市庫存風險再現隱憂,13城消化周期超12個月,不乏北京、廣州、蘇州這類核心一、二線城市。不過,多數城市屬結構性庫存風險,庫存壓力主要集中在遠郊區域以及高房價區域。典型如廣州花都區,大盤扎堆引致同質化競爭甚于激烈,去化率整體偏低。反觀,熱點區域盡管存在一定庫存壓力,但由于成交相較活躍,庫存風險基本可控。典型如無錫濱湖區,市場熱度慣性延續,成交量仍處高位,在售項目去化表現上佳。針對結構性庫存城市共性特征,我們認為企業投資策略要慎選區域,優選熱點區域,盈利能力更有保證。并且,盡量規避那些庫存壓力較大的區域,市場前景難言樂觀。全面性庫存風險城市建議暫時規避,典型如廈門,樓市、地市顯著降溫,短期內投資風險亟需引起重視。

  2、適當增加三房、四房產品比重,90-140平方米更優

  隨著二孩家庭持續增多,改善性需求持續釋放,成交占比穩步提升。并且,“輕奢”理念日趨流行,三房、四房產品更為暢銷。尤其是三四線城市,改善性需求已然成為樓市成交主力,三房、四房產品持續熱銷。就面積段而言,70平方米以下小戶型以及200平方米以上大戶型去化壓力普遍較大,90-140平方米戶型卻備受市場歡迎,成交量長期維持在較高水平。我們認為企業宜主動迎合改善性置業需求,適當增加三房、四房產品比重,主力戶型建議控制在90-140平方米,以期實現更快的去化速度以及更高的產品溢價。

  3、高周轉產品首選高層、小高層,溢價產品首選洋房而非別墅

  企業要在三四線城市突圍制勝,高周轉便是必備的“基本功”。當下,只有高周轉的企業才能進入三四線城市,可以控制投資風險,做不到高周轉的企業進入三四線城市可能都是風險。結合我們調研情況來看,三四線城市高層、小高層產品更受市場歡迎,這類產品總價偏低,也更易去化。洋房可以提高項目品質,更可以提升產品溢價,只要將總價控制在本地居民購買力承受范圍以內,成交去化便不成問題。當然,洋房整體去化速度還是會稍遜于高層、小高層。相較而言,別墅產品溢價更高,但總價偏高,市場需求畢竟有限,銷售周期過于漫長,明顯有悖于高周轉開發策略。我們認為高周轉產品首選高層、小高層,溢價產品首選洋房而非別墅,且要控制總價。

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  專題

  目錄

  《結構性庫存格局長期化之下的適銷產品啟示》

  前 言

  一、13城消化周期超12個月,熱點城市再現庫存隱憂

  二、區域分布:高價房聚集區、低價遠郊區存在較大庫存壓力

  1、廣州花都區這類遠郊區域大盤扎堆庫存壓力較大

  2、昆山花橋鎮這類高房價板塊市場顯著降溫庫存壓力更大

  3、無錫濱湖、惠山和錫山因成交活躍庫存風險整體可控

  三、面積段結構:70平方米以下和200平方米以上戶型庫存壓力顯著

  1、合肥、煙臺庫存壓力集中在70平方米以下小戶型

  2、東莞、蘇州庫存壓力集中在200平方米以上大戶型

  3、廣州90-140平方米戶型庫存量偏高但風險基本可控

  四、戶型分布:一房、別墅產品普遍存在一定的庫存壓力

  1、太倉、昆山庫存壓力集中在一房產品

  2、蘇州、東莞庫存壓力集中在別墅產品

  3、晉江、汕頭三房和四房產品庫存壓力可控

  五、典型城市:廈門廣義庫存壓力更大,地王盤去化困難

  六、結構性庫存趨勢將長期存在,因時、因需而變才是適銷產品的關鍵

  1、結構性庫存城市投資優選區域,規避全面性庫存城市

  2、適當增加三房、四房產品比重,90-140平方米更優

  3、高周轉產品首選高層、小高層,溢價產品首選洋房而非別墅

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